Як вигідно купити квартиру

Молоді люди представляють момент покупки власної квартири, як дуже хвилююче і обов’язково позитивне явище. І тільки ті, хто вже пройшов цей шлях, згадують всю процедуру, як страшний сон. Вигідно купити житло, квартиру або будинок тільки на перший погляд просто. Насправді, незважаючи на відсутність дефіциту в цій області, така покупка – дуже клопітке заняття. Перш ніж оформити документи купівлі-продажу, необхідно провести попередню роботу, оскільки ставки в грі дуже високі.

Відразу варто усвідомити, що купити пристойне житло за ціною нижче ринкової, практично неможливо. Винятком можуть стати індивідуальні випадки, коли продавцю в силу життєвих обставин терміново потрібні гроші, і він готовий програти в ціні в обмін на терміновість. Але такі пропозиції моніторять досвідчені ріелтори і у одноразового клієнта небагато шансів їх переграти. Але не варто дякувати небеса заздалегідь і поспішати знімати депозит в банку, якщо вам несподівано потрапило оголошення про продаж квартири з надто заниженою ціною. Не виключено, що це облудна схема недобросовісних ділків, у яких мета привласнити ваші гроші, або ж фікція, розрахована на залучення покупців.

Підготовка до покупки

Залишимо візуалізацію фахівцям із залучення багатства, але все ж, має сенс точно визначити параметри майбутньої квартири ще до того, як ви підете на зустріч з першим потенційним продавцем. Який район і поверх вас влаштовує? Наскільки важлива інфраструктура і транспортна розв’язка? Якщо ви хочете дешево купити квартиру, вторинка – оптимальний варіант. Але не можна забувати, що таке житло знаходиться в будівлях з певним зносом, а сама житлоплоща може мати сумнівну юридичну історію.

Свої недоліки і переваги має покупка в новобудові. З одного боку, ви купуєте абсолютно нове житло, але з іншого – навколо новозведених житлових комплексів зазвичай не особливо розвинена інфраструктура, а сама квартира потребує дорогого ремонту, оскільки здається в експлуатацію з чорновою обробкою. Купити квартиру в новобудові можна і на етапі будівництва, якщо ви хочете заощадити і не поспішайте з переїздом.

Очевидь, що формувати свої бажання варто відповідно до фінансового становища, але все одно певна можливість маневру у вас залишається. Наприклад, ви можете купити однокімнатну квартиру в центрі або ж придбати двокімнатну, але вже у віддаленому районі.

На перший погляд питання фінансів здається цілком зрозумілим: вам відома сума, яку ви готові витратити, пропозицій на ринку достатньо, потрібно всього лише зробити вибір. Але коли справа доходить до практики, виникає ряд нюансів.

Кожен покупець хоче заощадити, а продавець – дорожче продати. Навряд чи можна посперечатися з цією аксіомою. З огляду на це правило, новачок на ринку зазвичай орієнтується на пропозиції з заниженою ціною. Але як писалося вище, не завжди такі об’єкти варті уваги. Нерідко оголошення-качки даються з метою привернути увагу потенційного покупця. Коли ви зателефонуйте за вказаним телефоном, вам повідомлять, що об’єкт недавно проданий і тут же запропонують інший, але вже з більш адекватною ціною.

Якщо ж ви не можете підшукати підходящий варіант відповідно до суми, яка є в розпорядженні, варто подумати про кредит. Кризи останніх років зовсім не поставили крапку в розвитку інституту кредитування, тому ви завжди маєте можливість скористатися кредитними коштами для придбання житла, в якому вам буде дійсно затишно.

Фахівці рекомендують при складанні плану покупки залишати певну суму на непередбачені витрати. Якщо ви розраховуєте тільки на особисті кошти, варто пам’ятати, що частина з них піде на оплату юридичної та нотаріального супроводу, а після покупки може знадобитися частковий ремонт.

Якщо ви хочете купити квартиру недорого і не прогадати, варто на якийсь час забути про таких якостях, як скромність і сором’язливість. Під час огляду об’єкта і проведення переговорів не бійтеся задавати питання, навіть якщо вони здаються неістотними. Так ви зможете виявити якісь приховані недоліки і тим самим отримати хороші аргументи для зниження ціни.

Послуги ріелтора: вибираємо фахівця

Як краще купувати житло? Самостійно або звернутися за допомогою до посередника? Фахівці запевняють, що без сторонньої підтримки недосвідченому покупцеві буде складно. Ця сфера має багато підводних каменів, тому має сенс оплатити послуги агента, щоб потім не довелося платити за послуги адвоката.

Можна застосувати проміжний варіант. Основні етапи роботи провести самостійно, а на фінішні заходи залучити фахівця. Навіть в невеликих містах сьогодні працюють десятки юридичних контор, які готові за певну плату проконсультувати клієнтів з потрібних питань.

Але якщо ви все ж вирішили скористатися послугами агентства нерухомості, виникає наступне питання – як правильно вибрати ріелтора? Якщо ви боїтеся ризикувати, варто віддавати перевагу великим компаніям. Додатковий показник надійності агентства – членство в гільдії ріелторів регіонального або федерального рівня. Але не поспішайте вірити на слово співробітнику компанії, який в телефонній розмові всіляко рекламує послуги, або красивим картинкам на офіційному сайті. Має сенс особисто відвідати офіс агентства, перевірити документацію і задати ваші запитання.

Ознаки надійної компанії

Дуже добре, якщо ваші друзі, знайомі або родичі вже мали досвід продажу або покупки квартири, і можуть порекомендувати вам хорошого ріелтора. Але не турбуйтеся, якщо у вас немає зв’язків у цій галузі. Знаючи кілька правил, ви і самі зможете зробити висновок про надійність компанії і професіоналізмі агента. При відвідуванні офісу ріелторської фірми, зверніть увагу на такі параметри:

• Місце розташування. Поважаюча себе компанія не буде знімати приміщення у віддалених районах з неналаженность транспортною розв’язкою. Солідний офіс в престижній міській зоні – ознака процвітання бізнесу, потоку клієнтів, отже, надійності.
• Термін існування. Молоді агентства можуть надавати якісну професійну допомогу і мати певні перспективи в майбутньому, але ви ж не хочете ризикувати? Великий стаж говорить про те, що компанія витримала кризи і конкуренцію, а тому заслуговує на довіру.
• Інтер’єр. Продавлений диван в приймальні і стілець з поламаними ніжками – це явна неповага до клієнтів. Керівництво авторитетної компанії робить все можливе, щоб створити комфортні умови перебування в офісі як клієнтам, так і співробітникам.

• Порядок і дисципліна. Якщо ви записалися на певний час, а вам пропонують «почекати ще півгодинки, бо дівчина не встигає», вставайте і йдіть. Є маса інших агентств, які будуть поважати свій і ваш час.

Уже в перший візит варто попросити зразок договору на підбір кварітри. Вивчаючи документ переконайтеся, що в ньому прописані ризики, форс-мажори. У договорі має фігурувати назва фірми, а не тільки прізвище ріелтора. Так безпечніше з юридичного боку, в разі виникнення будь-яких судових суперечок.

Якщо ж вас все влаштовує, і ви готові працювати з конкретним ріелтором, не поспішайте довіряти йому на всі 100%, навіть якщо він вам здається дуже милим, ввічливим і надійним. Навіть не сумнівайтеся, кожен агент має власну вигоду і далеко не завжди вона перетинається з вашою. Слід насторожитися в наступних випадках:

• вам повідомляють, що на обраний вами об’єкт знайшовся покупець, який пропонує більше грошей;
• вам категорично відмовляють в торзі;
• ріелтор вимагає завищений аванс;
• пропоновані варіанти не відповідають затребуваним параметрам.

Щоб не виникло непорозумінь, потрібно максимально докладно проінформувати фахівця про свої побажання. Якщо ви катигорично не хочете спостерігати з вікна, як розсіюється дим із заводської труби і мрієте про тихих сусідів-пенсіонерів – обов’язково попередьте про це агента. Таким чином, ви заощадите його час і свої нерви.

Частіше за все, ріелтор намагається включити у вартість об’єкта і свої комісійні, про що клієнт може і не знати. Вказуючи в договорі максимальну суму, яку ви готові заплатити майте на увазі, що саме за таку ціну житло вам буде пропонувати фахівець в надії отримати високий відсоток за послуги. Виключити непорозуміння вам допоможуть такі правила:

• обговоріть заздалегідь суму винагороду з агентом і зафіксуйте її документально;
• обговоріть аванс і можливі витрати при укладанні угоди;
• вимагайте вказати в договорі пункти, які регламентують ситуації, коли жоден із запропонованих варіантів не підійшов.

Якщо ви сплачуєте аванс, обов’язково потрібно отримати від ріелтора розписку про його одержання. Заздалегідь з’ясуйте питання, пов’язані з оплатою оформлення угоди.Частіше, такі витрати несе покупець, але слід заздалегідь обговорити всі нюанси. Грамотно складені договори зобов’язують агента надати покупцеві не менше 3-х варіантів житла, які повністю відповідають заявленим вимогам.

Якщо фахівець не справляється з поставленим завданням, він повертає аванс і виплачує раніше обумовлену неустойку. Якщо ж ріелтор виконує всі умови, але клієнт не задоволений пропозиціями, навіть якщо вони відповідають заявленим вимогам, він має право вимагати повернення авансу, але за вирахуванням оплати наданих послуг.

Варто врахувати, що агентство повністю відповідає за помилки своїх співробітників, але не несе відповідальності за недобросовісного продавця. Відшкодування моральної шкоди покупцеві при будь-яких юридичних недоліках при проведенні угоди можливо тільки при наявності у компанії цивільного договору страхування. Але теоретично будь-який договір може бути анульований через суд, тому при виборі ріелтерської контори і в процесі пошуку житла потрібно бути вкрай уважним.

Популярні способи покупки квартири

З одного боку, готівковий розрахунок знімає з покупця ряд проблем. Не треба платити комісію за банківський переказ і думати про щомісячні платежі в майбутньому. Але це і самий нервовий спосіб, оскільки в справі фігурує дуже велика сума. Питання безпеки тут має першорядне значення.

Ще на етапі ведення переговорів потрібно уважно перевірити стан квартири, промоніторити юридичну чистоту, узгодити з продавцем найбільш зручні способи передачі грошей. Багато агентів вважає, що купити вторинну квартиру за готівку – це оптимальний варіант. Однак формально перехід прав власності до нового власника відбувається по факту державної реєстрації угоди, а реєстрація проводиться через 10 діб після подачі документів. Коли ж необхідно зробити розрахунок з продавцем? Практикується 2 варіанти:

1. Розплатиться перед оформленням документів, взявши з продавця розписку про отримання коштів.
2. Оплатити покупку після оформлення всіх необхідних паперів.

Другий варіант ризикований для продавця, тому найчастіше передача грошей здійснюється на первинному або проміжному етапі, але з обов’язковим юридичним супроводом. Мінімізувати ризики обох сторін допомагають грамотно оформлені розписки, присутність свідків, фіксація предачі грошей на відео.

Банківська комірка

Такий варіант розрахунку готівкою має наступну схему:

• орендується банківська комірка на певний термін;
• покупець поміщає туди гроші, після чого його допуск блокується на весь термін оренди, крім останніх 2 діб;
• продавець може скористатися осередком тільки після пред’явлення договору продажу власності, зареєстрованого відповідною державною структурою.

Якщо угода не відбулася, покупець в останні дні оренди забирає свої кошти.

Іпотека

Це ідеальний варіант для людей зі стабільним доходом, які не мають достатньої суми для придбання бажаної квартири. Первинний внесок при укладанні іпотечного договору в різних банках варіюється в межах 10 – 40%. З одного боку це відмінний спосіб вирішити квартирне питання. Адже багато людей роками живуть в орендованому житлі і щомісяця сплачують за проживання величезні суми. Але з іншого – це величезна відповідальність. Якщо ви не впевнені у фінансовій стабільності, варто сто разів обдумати всі за і проти перш, ніж прийняти рішення. Вибираючи такий варіант оплати, ви протягом багатьох років будете змушені переводити банку певну суму, а запорукою вашої платоспроможності при цьому стане сама квартира.

Щоб не шкодувати в майбутньому, варто тверезо оцінити свої можливості в сьогоденні. Деякі люди вважають, що якщо вони будуть економити на їжі, розвагах, власному догляді та ходити пішки на роботу, то зможуть достроково погасити борг. Насправді – це шлях в нікуди. При такій установці, ваше прагнення до розвитку і досягнення якихось соціальних цілей впаде до нуля. Працюючи без вихідних і заощаджуючи на всьому, ви ризикуєте впасти в затяжну депресію і втратити смак життя.

Щоб уникнути такого сумного розвитку подій, варто усвідомити головне правило іпотечного кредитування – щомісячні платежі повинні бути для вас посильними. Борг за квартиру повинен стати фоном вашого життя, а не причиною щоденних проблем. Але якщо після всіх умовних розрахунків ви визначили, що щомісячна сплата не порушить ваш звичний спосіб життя і не відіб’ється на її якості, значить варто скористатися такою можливістю.

Розстрочка

Такий варіант є єдино можливим для покупців, які не мають повної суми платежу на момент покупки житла, але планують в найближчому часі отримати кошти, яких бракує. Розстрочка – це схема, що представляє собою щось середнє між іпотекою і одноразовим розрахунком.

При покупці житла за таким планом, ви сплачуєте певну суму при первинному внеску, а решту грошей – протягом певного часу рівними частками, згідно з установленим графіком. Перший внесок, як правило, становить не менше 50% від загальної вартості, термін оплати – 3-6 місяців, рідше до 2 років.

Цей спосіб оплати підійде людям, які мають стабільно високий дохід або планують в найближчому майбутньому отримати кошти, наприклад, за продаж наявний нерухомості.

Відомо, що вартість житла при здачі об’єкта значно зростає. Щоб заощадити, багато покупців намагаються придбати квартиру в процесі будівництва. Забудовникам так само вигідно отримати інвестиції ще на базі будівництва, тому вони часто пропонують вигідні умови безпроцентної розстрочки з мінімальною передоплатою.

Вибираємо алгоритм дій

Якщо ви визначили, яка вам потрібна квартира, вибрали район, визначили ліміт суми і спосіб оплати, можна приступати до практичних дій. Незалежно від того, будете ви працювати з ріелтором або самостійно, потрібно звертати увагу на будь-які деталі. А якщо ціна здається вам заниженою, потрібно подвоїти пильність.

По дорозі на об’єкт вивчіть місцевість і контингент. Для більшої наочності варто скористатися громадським транспортом. Навряд чи вам захочеться жити в кримінальному районі. Якщо у вас є діти або ж ви плануєте їх завести, потрібно дізнатися розташування дитячих садочків, шкіл, поцікавитися наявністю гуртків і секцій. Має сенс познайомитися з мешканцями будинку, поговорити з сусідами. Прибудинкова зона, під’їзд, парковка, ліфт – це все важливі елементи вашої майбутньої території, тому уважно їх вивчіть в процесі загального аналізу.

У самій квартирі огляньте всі деталі, зокрема ті, які частіше за все не згадуються в загальному описі житлоплощі:

• тип перекриттів і висота стелі;
• якість проводки і електрики;
• стан підлогового покриття і стін.

Якщо ви плануєте купити квартиру, вторинне житло вимагає особливої ​​уваги. Обговоріть з продавцем наступні питання:

• заборгованості за комунальними платежами;
• передісторія квартири;
• наявність співвласників або осіб, прописаних на житлоплощі.

Навіть якщо ви працюєте з агентством, не полінуйтеся ретельно перевірити юридичну чистоту об’єкта. Якщо після всіх маніпуляцій ви прийшли до висновку, що квартиру вам підходить, потрібно обговорити питання термінів звільнення житла і зафіксувати цей момент в договорі.

Я думаю, торг тут не доречний!

Доречний і навіть необхідний, незважаючи на твердження легендарного персонажа. Але важливо знати планку. Численні спроби будь-що-будь збити ціну можуть стати провалом, особливо якщо квартира сподобалася і ви дуже хочете її мати. Після чергового вигуку «ну може хоч на 200??» продавець може остаточно засмутиться і взагалі відмовити в операції в надії знайти більш поміркованого покупця.

Не варто також розраховувати на фінансове послаблення, якщо ви маєте справу з довіреною особою. Посередники нерідко теж мають певний простір для маневру, але вони більш стійкі в плані торгу.

Є одна хитрість, за допомогою якої можна перевірити реальну вартість квартири, якщо у вас виникли сумніви з цього приводу. Зателефонуйте будь-якому незацікавленому агенту і від імені продавця детально опишіть об’єкт озвучивши ціну, яку за неї просить реальний власник. Спеціаліст висловить думку з приводу вартості об’єкта. І якщо ви почуєте суму нижче тієї, яку запропонували вам, можете поторгуватися. Для більшої об’єктивності експерименту слід поспілкуватися з 2 – 3 сторонніми ріелторами.

Юридична сторона

Згідно із законодавством, договір між сторонами може бути укладено у вільній формі, але нотаріальне завірення стане додатковою гарантією законності документації. Обов’язково слід вказати доларовий еквівалент в документі. Операцію з рішенням суду можуть визнати незаконною по ряду причин протягом 10 років. Не варто навіть озвучувати, що може трапитися з курсом національної валюти за цей час.

Наступні 3 етапу – оформлення угоди:

1. Вам, як майбутньому власникові житла, потрібно уважно перевірити всю документацію, що бере участь в здійсненні угоди. Особливу увагу приділіть правовстановлюючим документам і наявності можливих обтяжень (неповнолітня дитина / діти, арешт, заставу).
2. Якщо все до ладу, наступний етап – укладання угоди купівлі-продажу, передача авансу продавцю відповідно до договору про завдаток і подача документації до відповідного реєструючого органу.
3. Прийом об’єкта і підписаного акта передачі нерухомості.

Сума завдатку визначається обома сторонами на етапі переговорів. Вона є гарантією проведення операції купівлі-продажу. Якщо з якихось причин покупець відмовиться завершити угоду, він не отримує назад завдаток. Але якщо передумав продавець – він повертає аванс покупцеві в двократному розмірі.

Варто відзначити, що покупка квартири може коштувати надто дорого, якщо поставитися до процесу легковажно. Якщо у вас недостатньо теоретичних знань і практичних навичок, краще звернутися за допомогою до професіоналів.